На сьогодні відносини, пов'язані з правом власності, регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України (далі – Цивільний кодекс).
Суб'єктом права приватної власності відповідно до ст. 325 Цивільного кодексу є фізичні особи.
За зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, фізична особа - підприємець відповідає усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення (ст. 52 Цивільного кодексу).
При цьому частиною першою ст. 2 та ст. 318 Цивільного кодексу передбачено, що учасниками цивільних відносин та суб'єктами права власності є фізичні особи. Отже, Цивільний кодекс не розрізняє такого суб'єкта права власності як фізична особа-підприємець, набуття такого статусу дає змогу лише провадити господарську діяльність.
Отже, відповідно до чинного законодавства продаж нерухомого майна здійснює власник майна, тобто фізична особа, а не фізична особа - підприємець.
Відносини, які виникають у сфері справляння податків і зборів в Україні, регулюються Податковим кодексом України (далі – Податковий кодекс).
Відповідно до п. 163.1 ст. 163 Податкового Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого згідно з пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу включається частина доходу від операцій з нерухомим майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Податкового Кодексу.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
Пунктом 172.2 ст. 172 Кодексу визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Також п. 172.3 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При цьому під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус, зокрема, посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ст. 172 Податкового кодексу).
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи, зокрема, особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (пп. "а" п. 172.5 ст. 172 Податкового кодексу).
Крім того, відповідно до п. 161 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу дохід платника податку фізичної особи від продажу нерухомості підлягає оподаткуванню військовим збором за ставкою 1,5 відсотка.
Відповідно до пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 Податкового кодексу фізична особа, відповідальна згідно з вимогами розділу IV Кодексу за нарахування та утримання податку (збору), сплачує (перераховує) його до відповідного бюджету, зокрема, у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна резидентами та нерезидентами - за місцем нотаріального посвідчення таких договорів.
Пунктом 179.2 ст. 179 Податкового кодексу обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок (збір).
Слід зазначити, що відповідно до ст. 52 Податкового кодексу податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
Також повідомляємо, що відповіді на будь-які питання відносно податкового законодавства, Ви можете отримати звернувшись до Інформаційно-довідкового департаменту ДФС (у режимі on-line за тел.: 0-800-501-007 з 8:00 до 20:00 (крім суботи та неділі) зі стаціонарних телефонів безкоштовно та Е-пошта: idd@sfs.gov.ua (цілодобово).
Заступник начальника Н.В. Свєтош